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Sieben Gründe warum Vermieter eine Hausverwaltung engagieren sollten

Vermieter einer Immobilie wollen in erster Linie eins: Geld verdienen. Weil eine professionelle Hausverwaltung aber kostet, erledigen sie alles selbst. Sieben Argumente dagegen finden Sie hier:

1. Hausverwalter beraten wie Experten

Immobilienbesitzer achten vor allem auf die Rentabilität ihrer Anlage. Ihre Investitionen sollen sich auszahlen, in der Regel sogar über viele Jahre. Hausverwaltungen werden damit beauftragt, mit ihrem Expertenwissen die höchstmögliche Rendite zu erwirtschaften. Gleichzeitig soll der Wert der Immobilie erhalten oder sogar erhöht werden. Dazu vereinbaren sie mit dem Eigentümer jährliche Erlösziele und Kostenbudgets. Die Hauptsorge um die Immobilie wird damit in fremde Hände gelegt. Das entlastet den Besitzer, denn er braucht sich nicht weiter kümmern. Um das Vertrauen zwischen Verwaltung und Vermieter herzustellen, sind jedoch faire Verträge notwendig.

2. Hausverwalter kennen den regionalen Mietmarkt

Mietpreise sind marktorientiert, Angebot und Nachfrage bestimmen die Höhe der möglichen Miete. Leerstand kostet täglich Geld. Jeder verlorene Euro tut weh. Jeder Vermieter und Hausverwalter muss daher bestrebt sein, die Immobilie schnellstmöglich wieder zu vermieten, wenn ein Mieter ausgezogen ist. Daher beobachten die Verantwortlichen den regionalen Mietmarkt ständig genau. Wichtigste Frage: Welche Miete ist im derzeitigen Zustand der Immobilie auf dem Markt durchsetzbar?

Mit Anzeigen oder anderen Werbemaßnahmen suchen beauftragte Hausverwaltungen dann nach neuen Mietern. Sie kümmern sich um Wohnungsbesichtigungen und unterbreiten Vorschläge für Mietverträge. Zusammen mit dem Vermieter legen sie einen geeigneten Mietpreis fest. Dieser orientiert sich einerseits an der üblichen Ortsmiete und andererseits am Zustand der Immobilie. Außerdem wird der Umlageschlüssel für die Mietnebenkosten festgelegt, ihre Höhe geschätzt und die Abschläge für Betriebskosten in der Mietpreisermittlung einbezogen. Potentielle Mietinteressenten werden genau überprüft, um Zahlungsausfälle zu verhindern.

3. Hausverwalter sind gleichzeitig Kummerkasten und Geldeintreiber

Die Mitarbeiter in den Hausverwaltungen halten engen Kontakt mit den Mietern. Sie sind erste Ansprechpartner für Probleme und Sorgen. Ob bei der Auswahl neuer Bewohner, der Lösung von Problemen zwischen den Mietparteien oder der Eintreibung ausstehender Zahlungen, stets ist Fingerspitzengefühl gefragt. Wer große Wohnanlagen kennt, weiß um die Vielfalt der Probleme, die auftreten können. Genutzt werden verschiedene Kommunikationskanäle, auch regelmäßige Besuche der Immobilie stehen auf dem Plan.

Hausverwalter kennen sich mit den Gesetzen bestens aus, übernehmen Inkassoaufgaben und beauftragen im Streitfall auch Rechtsanwälte. Dabei gilt es, eine gesunde Balance zwischen den Nöten der Mieter und den Interessen des Eigentümers zu wahren. Hausverwaltungen übernehmen aber auch Kündigungen von Mietverträgen und begleiten Zwangsräumungen von Wohnungen. Die Instandsetzung von sogenannten Messi-Wohnungen ist sicher mit die unangenehmste Aufgabe von Verwaltern.

Closeup of male hand signing insurance papers, contract of house

4. Hausverwalter erledigen die täglichen Abläufe

Der alltägliche Kontakt mit den Mietern läuft über die Hausverwaltung. In der Regel muss sich der Vermieter selbst nicht kümmern, kann (relativ) anonym bleiben. Die Aufgaben des Hausverwalters sind vielfältig. Erfahrene Buchhalter erledigen das Eintreiben und Verbuchen der Mieten. Sie prüfen alle Eingangsrechnungen von Dienstleistern und Lieferanten und sind für den Zahlungsverkehr verantwortlich. Auch Gespräche mit der Bank und Verhandlungen über Kredite oder Überziehungen führen sie. Ein Steuerberater übernimmt die Gewinnermittlung am Jahresabschluss, wenn es gewünscht wird.

Die Hausverwaltung prüft auch die Bonität von Mietinteressenten, verwaltet Kautionskonten und andere Sicherheiten. Regelmäßig Streit gibt es um die jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Hierfür sammelt die Verwaltung alle Rechnungen und legt die Kosten nach dem festgelegten Schlüssel auf die Mieter um. Im Streitfall werden die Interessen des Vermieters auch gerichtlich durchgesetzt. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehören regelmäßige Berichte an den Immobilienbesitzer über die Wirtschaftlichkeit und den Zustand des Gebäudes. In enger Absprache mit dem Eigentümer entstehen auch Rentabilitätsvorschauen für die Folgejahre.

5. Hausverwaltung schließt Verträge für Dienstleistungen

Verwalter schließen auch wichtige Verträge für den Unterhalt und die Reinigung der Gebäude. Auch Hausmeisterverträge und Versicherungen gehören dazu. Zuverlässigkeit und ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis sind die wichtigsten Kriterien der Vertragsabschlüsse. Im Laufe des Jahres kontrollieren die Angestellten der Verwaltung die Abwicklung und Abrechnung der Verträge. Außerdem leiten Hausverwaltungen Schadensmeldungen an die Gebäude- oder die Haftpflichtversicherungen weiter und kümmern sich um den Schadenersatz.

6. Hausverwalter als technische Beauftragte

Moderne Immobilien bergen heute umfangreiche Haustechnik, die als Gemeinschaftsanlagen von allen Vermietern genutzt wird. Heizung, Aufzug, Telefon und Internet, Klimaanlage oder zentraler Müllschlucker gehören dazu. Diese Geräte müssen regelmäßig gewartet und instandgesetzt werden. Hausverwaltungen haben hier alle Termine im Blick. Wenn der technische Fortschritt es erfordert, werden die Anlagen ausgetauscht.

Die Verwalter wählen für Verträge und für Dienstleistungen geeignete Handwerker aus, auch unter dem Gesichtspunkten der Kosten. Sie schreiben Aufträge für Reparaturen und koordinieren Termine zwischen Handwerkern und Mietern. Ist die Arbeit erledigt, erfolgt eine fachkundige Abnahme. Die Substanz der Immobilie haben Hausverwaltungen stets im Blick. Zusammen mit dem Eigentümer werden Sanierungen und Erweiterungen beschlossen, Kosten kalkuliert und Planungen beauftragt. Die Verwaltung kümmert sich um notwendige Gutachten und Genehmigungen. Sie koordiniert anschließend die Baummaßnahmen, immer bemüht, die Beeinträchtigungen für die Mieter zu minimieren.

Abschließend begleitet sie die Abnahmen. Ihre Fachleute berechnen dann die auf die Mieter umlagefähigen Kosten und bereiten die notwendigen Anpassungen der Mietverträge vor. Zuständig sind die Verwalter auch für Wohnungsabnahmen und –übergaben bei einem Mieterwechsel. Kleinere Mängel können Angestellte der Hausverwaltungen manchmal noch selbst erledigen. Die Erarbeitung von Konzepten zum Energiesparen innerhalb von Gebäuden und deren Umsetzung ist in den letzten Jahren als neue Aufgabe einer Hausverwaltung dazugekommen.

Signature Contrat

7. Hausverwalter verfügen über kompetente Netzwerke

In den Hausverwaltungen arbeiten kompetente Mitarbeiter mit Fachkenntnissen und Technikverständnis. Zu den Teams gehören oft Hausmeister, Raumpfleger, Gärtner und natürlich Verwaltungsangestellte wie Mietenbuchhalter, Controller und Finanzexperten. Für alles, was sie nicht erledigen können, werden externe Dienstleister gesucht.

Schornsteinfeger oder Elektriker, Kammerjäger oder Baumfällunternehmen, Mietrechts-Fachanwalt oder Steuerexperte – nichts ist unmöglich. Hausverwaltungen arbeiten dabei oft über viele Jahre mit den gleichen Experten zusammen und wählen so besonders zuverlässige und gute Partner aus. Von diesem gewachsenen Netzwerk profitiert auch der Hauseigentümer. Viele Problemfälle treten in der Vermietung immer wieder auf, erprobte Lösungsmöglichkeiten sind hier bereits vorhanden.

Fazit

Die Hausverwaltung selbst zu erledigen, lohnt nur bei sehr kleinen Mieteinheiten. Längerer Leerstand, mangelnde Erfahrung und fehlende Kontakte können sehr viel Geld kosten. Wer nicht hauptberuflich Vermieter ist, wird kaum so viel Zeit und Mühe investieren können wie eine professionelle Verwaltung. Vermieter sollten stets daran denken, dass eine gute Hausverwaltung die Zufriedenheit der Mieter steigert.

Das sorgt für eine hohe Vermietungsquote und damit für sichere Einnahmen. Eine Hausverwaltung zu finden, die diesen hohen Erwartungen gerecht wird, ist nicht einfach. Ein Umhören in der Branche und der Kontakt mit Mietern helfen bei der Beurteilung. Grundlage für die Hauverwaltung ist ein fairer Vertrag mit einem ausführlichen und genau definierten Leistungsverzeichnis. Dann wiegen die Vorteile der Hausverwaltung ihre Gebühren wieder auf.

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