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So vermieten Sie Ihre Immobilien ohne nachträglich Probleme zu bekommen

Wenn Sie eine leere Immobilie sinnvoll nutzen wollen, bietet sich eine Vermietung an. Mit guter Vorbereitung finden Sie einen Mieter, der seine Miete pünktlich bezahlt und das Objekt sorgfältig pflegt.

Für den Eigentümer eines Apartments, einer Ferienwohnung oder eines Festsaals ist die Vermietung eine interessante Möglichkeit, das Objekt regelmäßig zu nutzen. Wer eine kleine Einliegerwohnung oder ein hübsches Ferienhaus oder einen großen Veranstaltungsraum besitzt, kann diese nicht immer selbst bewohnen. Die Einliegerwohnung ist vielleicht zu klein für die eigene Familie. Am Urlaubsort ist man nur einige Tage im Jahr. Große Feiern im Familienkreis stehen nur ab und zu an. In der verbleibenden Zeit steht das Objekt leer. Der Gedanke, den Raum oder die Wohnung zu vermieten, liegt daher nahe. Doch so interessant eine Vermietung auf den ersten Blick auch sein mag, so sehr fürchten Sie vielleicht schlechte Erfahrungen. Sie haben vielleicht von Mietnomaden gehört, die Ihre Wohnung verwüsten und die keine Miete zahlen. Damit Sie als Vermieter ausschließlich gute Erfahrungen machen, lohnt sich eine sorgfältige Vorbereitung. So können Sie frühzeitig solvente und zuverlässige Mieter identifizieren. Die wichtigsten Grundsätze für Vermieter gelten übrigens unabhängig davon, ob Sie eine Ferienwohnung, ein Apartment, einen Saal oder eine andere Immobilie vermieten möchten.

So bereiten Sie die Vermietung vor

Die Überlassung von Wohnraum zur Nutzung an einen Mieter erfordert eine umfassende Vorbereitung. Als Vermieter sollten Sie den Prozess der Vermietung kennen und einen Überblick über Ihre Rechte und Pflichten haben. Vor allem aber sollten Sie genau wissen, unter welchen Voraussetzungen Sie vermieten wollen. Welchen Mietpreis möchten Sie verlangen? Wie lange wollen Sie vermieten? Wünschen Sie eine alleinstehende Person, ein berufstätiges Ehepaar oder eine Familie mit Kindern als Mieter? Welche Unterlagen können Sie einem Interessenten zu Ihrer Immobilie mitgeben und welche Dokumente müssen Sie noch beschaffen? Welche Inhalte sind Ihnen im Mietvertrag wichtig? Wie sieht es mit der Verwaltung der Immobilie aus? Es lohnt sich, diese Fragen schon im Vorfeld der Vermietung zu klären. Je klarer Ihre Antworten darauf sind, desto einfacher ist es für Sie, den idealen Mieter zu finden.

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Die Miete festlegen

Zu einer guten Vorbereitung gehört es unbedingt, den richtigen Mietzins zu bestimmen. Ist er zu niedrig, entgeht Ihnen Geld. Setzen Sie die Miete dagegen zu hoch an, finden Sie keine Interessenten. Deshalb muss die Monatsmiete der Größe, dem Standard und der Lage des Objekts und den ortsüblichen Gegebenheiten entsprechen. Ein Blick in den örtlichen Mietspiegel zeigt Ihnen, mit welchem Preis pro Quadratmeter Wohnraum Sie bei vergleichbaren Objekten rechnen können. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich an diesem durchschnittlichen Preis orientieren, um eine breite Masse an möglichen Mietern anzusprechen. Im nächsten Schritt sollten Sie überlegen, wie lange das Mietverhältnis dauern soll.

Unbefristete Mietverträge sind nicht immer ideal

Die Dauer der Vermietung hängt sehr von der Art der Immobilie ab. Natürlich vermieten Sie eine Ferienwohnung nur auf Tages- oder Wochenbasis. Eine Kapitalanlage wird dagegen meist mindestens für ein Jahr vermietet. Als Vermieter sind Sie aber häufig auch an längeren Vertragslaufzeiten interessiert, wenn Ihr Mieter einen guten Eindruck macht. Überlegen Sie sich am besten genau, welche Vertragslaufzeit Sie bevorzugen. Dadurch erleichtern Sie sich die Auswahl des passenden Mieters. Nicht selten scheiden viele Mieter aus, weil die Vorstellungen zur Vertragslaufzeit zwischen Mieter und Vermieter nicht in Einklang zu bringen sind. Als Faustregel kann gelten, dass langfristige Mietverträge in Frage kommen, wenn Sie Ihr Objekt auf Dauer von einem zuverlässigen Mieter bewohnt wissen wollen.

Doppelverdiener sind besonders gefragt

Im nächsten Schritt geht es darum, Ihren bevorzugten Personenkreis für die Vermietung festzulegen. Natürlich hängt er von der Größe und der Lage Ihres Objekts ab. Eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt möchten Sie vielleicht gerne an eine alleinstehende Person vermieten. Die Vier-Zimmer-Loftwohnung in exponierter Lage kommt sicher eher für das gutverdienende Ehepaar ohne Kinder in Frage. Ein Haus im Grünen ist wiederum gut für Familien mit Kindern geeignet. Bei einer Ferienwohnung dürften Sie ähnliche Vorstellungen von Ihrem bevorzugten Mieter haben. Als Anhaltspunkt kann gelten, dass Doppelverdiener aufgrund des sicheren Einkommens besonders gefragt sind. Je nach Lage Ihres Objekts und abhängig von den örtlichen Besonderheiten des Marktes können aber auch andere zuverlässige Mieter in Frage kommen. Im besten Fall haben Sie einen Wunsch zum Familienstand Ihres Mieters. Ob sich Ihre Anforderungen erfüllen lassen, werde Sie nach den ersten Telefonaten mit den Interessenten feststellen.

Diese Unterlagen sollten Sie besorgen

Schon vor dem ersten Besichtigungstermin sollten Sie sich einige Dokumente über Ihr Objekt beschaffen. Der Interessent will nämlich vor dem Vertragsabschluss genau wissen, ob die Immobilie seinen Wunschvorstellungen entspricht. Je genauer Sie diese Fragen bei der Besichtigung beantworten können, desto größer ist Ihre Chance, dass der Mieter den Vertrag wirklich unterschreibt. Typische Fragen können beispielsweise sein, wie hoch die Nebenkosten sind. Auch die letzte Renovierung mag von Bedeutung sein. Die Lautstärke im Haus, die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und an die Autobahn und das Alter der Immobilie sind weitere wesentliche Punkte, die ein Mieter wissen will. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie mit solchen Fragen rechnen. Sie zeigen, dass Ihr potenzieller Mieter Interesse hat. Seine Fragen müssen zu seiner vollen Zufriedenheit beantwortet werden. Nur so stellen Sie sicher, dass alle Unklarheiten frühzeitig beseitigt sind und dass es wirklich zum Vertragsabschluss kommt. Bei allen Einwänden des Interessenten sollten Sie wahrheitsgemäß und nach bestem Wissen und Gewissen antworten. Anderenfalls machen Sie eine Falschaussage, die später zu Problemen mit Ihrem Mieter führen kann. Wenn Sie eine Frage nicht sofort beantworten können, nehmen Sie sich die Zeit, fehlende Informationen einzuholen. Sie sind dann auf der sicheren Seite und laufen nicht Gefahr, Ihren potenziellen Mieter mit einer unzutreffenden Aussage zu verärgern.

Der Mietvertrag sollte dem Standard entsprechen

Einen Entwurf für einen Mietvertrag können Sie im Internet herunterladen. Dort gibt es Standardmietverträge, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass nicht alle Inhalte im Mietvertrag zulässig sind. Sie unterliegen genau definierten Vorschriften, die einzuhalten sind. Geschieht das nicht, kann Ihr Mieter den Mieterschutzbund oder den Verbraucherschutz einschalten. Übliche Regelungen im Mietvertrag betreffen beispielsweise die Erledigung von Schönheitsreparaturen, die Rechte und Pflichten aus der Hausordnung und die Vorgaben zur Haltung von Haustieren. Selbstverständlich sind auch die Miete und die Nebenkosten im Vertrag festgehalten. In modernen Entwürfen finden Sie übrigens keine Regelungen zur Kündigungsfrist des Vertragsverhältnisses. Hier gelten die gesetzlichen Vorschriften, die für den Mieter recht großzügig bemessen sind und die eine Vertragskündigung für den Vermieter nur unter eingeschränkten Voraussetzungen möglich machen.

Der Verwalter als Ansprechpartner für den Mieter

Ein zentrales Thema bei der Vermietung von Immobilien ist die Frage nach der Verwaltung. Möchten Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermieten, ist häufig ein Verwalter mit den täglichen Arbeiten rund um das Objekt beauftragt. Er kümmert sich um die Hausreinigung, um die Müllabfuhr und um Reparaturarbeiten. Als Vermieter haben Sie mit der Verwaltung Ihres Objekts dann nichts zu tun. Möchten Sie aber ein einzelnes Haus vermieten oder gibt es keine Hausverwaltung in einem Mehrfamilienhaus, sind Sie als Vermieter allerdings der erste Ansprechpartner für Ihren Mieter. In diesem Fall sollten Sie schon vor dem Abschluss des Mietvertrags sicherstellen, dass Sie für den Bewohner Ihres Objekts erreichbar sind. Auch ist es hilfreich, wenn Sie bereits mit zuverlässigen Handwerkern zusammenarbeiten. Diese können Sie im Idealfall auch kurzfristig um anstehende Reparaturen bitten. Damit haben Sie alle Fragen rund um die Vermietung Ihres Objekts geklärt und können sich auf Mietersuche begeben.

Fazit: Gute Vorbereitung ist ein Muss

Damit Sie für Ihr Objekt innerhalb kurzer Zeit einen zuverlässigen und zahlungskräftigen Mieter finden, ist eine solide Vorbereitung von größter Bedeutung. Je sorgfältiger Sie vorgehen, desto leichter werden Sie einen passenden Kandidaten identifizieren. Selbstverständlich mag es einige Zeit dauern, bis Sie Ihren Wunschkandidaten gefunden haben. Wird der Mietvertrag dann aber auf Dauer abgeschlossen und erweist sich der Mieter als solide, dürfte sich die Mühe gelohnt haben.

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