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Einen draufsetzen: Ratgeber Dachaufstockung

Ein schick ausgebautes Dach schafft zusätzliche Wohnfläche. Immobilienbesitzer nutzen diese bequeme Möglichkeit, um das Objekt zu erweitern. Beim Ausbau ist der Bauherr an bauliche Vorgaben gebunden.

Der Nachwuchs wird älter und fordert sein eigenes Reich ein. Für die Eltern soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Für gelegentliche Übernachtungsgäste wollen Sie ein separates Zimmer einrichten. Es gibt unzählige Gründe, die eigene Immobilie um ein oder zwei Räume zu erweitern. Vielleicht ist sogar ein zusätzliches Bad oder eine Küche gewünscht.

Dann liegt der Gedanke nahe, das oberste Stockwerk aufzustocken und in die Höhe zu bauen. Dachwohnungen vermitteln ein besonderes Gefühl von Behaglichkeit und sind bei Mietern und Käufern äußerst gefragt. Es ist also verständlich, dass Sie von Ihrer Idee begeistert sind und das Dachgeschoss ausbauen wollen.

Doch was müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie aufstocken und so zusätzlichen Wohnraum unter dem Dach schaffen wollen? Bevor Sie Ihr Vorhaben umsetzen, sollten Sie sich über die geltenden baulichen Vorgaben informieren. So vermeiden Sie im Nachhinein Ärger mit der Baubehörde und mit Ihren Nachbarn.

Diese Gründe sprechen für eine Aufstockung

Sie sind Immobilienbesitzer und wollen mit dem Ausbau des Dachs zusätzliche Wohnfläche schaffen. Ihre Kinder werden älter und selbständiger. Ihr jetziges Kinderzimmer ist zu klein, doch weitere Räume stehen im Haus nicht zur Verfügung. Vielleicht arbeiten Sie in Zukunft häufiger von zu Hause aus, haben aber keine räumliche Kapazität für ein kleines Büro.

Unter Umständen wünschen Sie sich einen Hobbyraum, in dem Sie sportlich aktiv werden oder Ihrer Leidenschaft nachgehen. Ein ganz wichtiges Argument für eine Aufstockung des obersten Stockwerks ist der Wunsch nach einem Mehrgenerationenhaus. Wenn Sie Ihre Eltern oder Schwiegereltern zu sich holen wollen, benötigen Sie mehr als nur ein zusätzliches Zimmer.

Vermutlich ist ein weiteres Badezimmer erforderlich und auch eine Küche ist notwendig. Vielleicht wollen Ihre Kinder mit dem Partner für einige Jahre bei Ihnen im Haus leben. Ein einzelner Raum erfüllt dann ebenfalls nicht die Bedürfnisse der jungen Leute. Die Ursachen sind also sehr unterschiedlich, doch immer steht der Bedarf nach zusätzlicher Wohnfläche im Vordergrund. Wenn neben einem Wohn- oder Schlafraum auch noch eine Koch- und Duschgelegenheit erforderlich ist, kommen Sie um den Bau eines zusätzlichen Geschosses nicht mehr herum.

Einen separaten Anbau in ebenerdiger Form zu schaffen, kommt gerade bei kleinen Grundstücken nicht in Frage. Zusätzlicher Boden ist meist nicht zu erwerben, aber selbst wenn es möglich ist, kostet Bauland sehr viel Geld. Deshalb liegt der Wunsch nach einer Aufstockung des Hauses auf der Hand. Oft ist sie die günstigste und schnellste Variante für zusätzliche Wohnfläche zu sorgen. Für die Erweiterung Ihres Hauses haben Sie verschiedene Möglichkeiten. In der Regel besteht für die Bewohner übrigens keine Notwendigkeit, das Objekt während des Ausbaus zu verlassen. Meist können Sie in dieser Phase weiterhin in Ihrem Haus wohnen.

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Den Anfang macht der Architekt

Sobald Sie sich entschieden haben Ihre Immobilie auszubauen, sollten Sie einen Architekten beauftragen. Er ist Ihr Ansprechpartner, wenn es um die Prüfung der Varianten, um die Planung und um die Baugenehmigung geht. Ein guter Fachmann wird zuerst Ihre Wünsche und Ihren konkreten Flächenbedarf ermitteln. Er fragt Sie nach dem Zweck des Ausbaus. Je genauer Sie ihm schildern, wofür der Wohnraum nötig ist und welche Vorstellungen Sie haben, desto präziser erstellt er die ersten Entwürfe für Ihr Ausbauprojekt.

Anhand Ihrer Angaben prüft der Planer auch, welche Varianten für die Aufstockung überhaupt in Frage kommen. Dabei berücksichtigt er neben Ihren individuellen Wünschen vor allem die Beschaffenheit Ihres Objekts. Auf der Basis Ihrer Vorgaben erarbeitet er eine erste Planung, wie das ausgebaute Dach aussehen kann. Diese Planung verfeinert er vermutlich mehrfach, bis sie Ihren Wünschen entspricht. Sobald ein Entwurf vorliegt, der Ihre Zustimmung findet, erstellt der Fachmann eine Kostenrechnung für Ihr Bauprojekt. Jetzt liegen alle Informationen vor die Sie benötigen, um sich endgültig für den Ausbau nach dem entwickelten Entwurf zu entscheiden.

Sind Sie mit dem Vorschlag Ihres Architekten einverstanden, legt er sie mit allen erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde vor. Diese wird prüfen, ob der gewünschte Ausbau zum Bebauungsplan passt. Sie kontrolliert, dass das städtebauliche Bild nicht zerstört wird. Vor allem überprüft sie die Statik, weil die bestehende Konstruktion Ihres Hauses mit dem angebauten Dach stark belastet wird. Das Fundament muss diese zusätzlichen Belastungen aushalten.

Ist das nicht der Fall, muss es verstärkt werden. In der Phase der Überprüfung der Unterlagen steht der Architekt in ständigem Kontakt mit der Baubehörde. Er beantwortet Rückfragen und liefert erforderliche Dokumente nach. Sobald die Behörde die Baugenehmigung erteilt hat, dürfen Sie den Ausbau an einen Fachbetrieb vergeben.

Diese Varianten sind möglich

Die häufigsten Alternativen einer Dachaufstockung sind die Erhöhung des Kniestocks und der Bau einer neuen Etage. Unter dem Kniestock versteht man die Außenwand, auf der die Konstruktion des alten Dachs aufliegt. Um den Kniestock zu erhöhen, muss das alte Dach abgedeckt und entfernt oder mindestens angehoben werden. Danach wird der Kniestock durch Maurerarbeiten oder durch fertige Holzbauteile erhöht.

Schon durch eine Anhebung des Kniestocks um rund 80 Zentimeter lässt sich die Wohnfläche in einem bestehenden Dachgeschoss um rund 30 Prozent erweitern. Bei einer Immobilie mit Steildach reicht eine Erhöhung des Kniestocks häufig schon aus, um die erforderliche Wohnfläche zu schaffen. Kommt diese Alternative nicht in Frage, können Sie auch ein ganzes Stockwerk auf die oberste Etage aufsetzen. Bei einem Haus mit einem Flachdach bietet sich vielleicht eine Erweiterung durch ein Steildach an.

Das alte Flachdach wird dann abgetragen, danach wird ein neues Steildach aufgebracht. Diese Variante lässt sich oft mit einer Erhöhung des Kniestocks kombinieren, um mit wenig Aufwand zusätzliche Fläche zu schaffen. Der Architekt wird diese Alternativen bei seiner Planung prüfen und anhand Ihrer Wünsche und der bestehenden Konstruktion ermitteln, welche Variante machbar ist und in einem vernünftigen Kosten-Nutzen-Verhältnis steht.

Zur Prüfung der Alternativen gehört auch die Frage nach der Art der Bauweise. Grundsätzlich steht der Ausbau in Massivbauweise mit Stein oder Beton der Leichtbauweise gegenüber. Bei einem Dachausbau in Massivbauweise bleiben die klimatischen Verhältnisse im Sommer und im Winter recht stabil. Es entsteht also weder ein Hitzestau noch ist es unter dem Dach sehr kalt. Der Vorteil der Leichtbauweise liegt vor allem in dem geringeren Gewicht der Bauteile. Eine Verstärkung des Fundaments lässt sich bei Nutzung der Leichtbauweise häufig vermeiden. Unabhängig von der gewählten Bauweise ist noch an die Dämmung und an den Brandschutz zu denken.

Denn mit einer guten Dämmung bleibt es im Winter gemütlich warm und die Heizkosten bleiben überschaubar. Gleichzeitig halten sich die Temperaturen im Sommer in einem erträglichen Rahmen, selbst wenn es heiß wird. Von der Art des Dachausbaus ist auch abhängig, ob eine finanzielle Förderung für Ihr Vorhaben möglich ist.

Die Frage nach der Finanzierung

Der Dachausbau gehört zu den teuersten Änderungen an Ihrer Immobilie. Je nach Umfang können die Kosten leicht einen geringen fünfstelligen Betrag ausmachen. Wenn Sie Ihr Vorhaben mit Hilfe eines Baukredits finanzieren wollen, bietet es sich an, das Dach zeitgleich energetisch zu sanieren. Energieeffiziente Renovierungsmaßnahmen an einer Immobilie lassen sich zu sehr attraktiven Konditionen finanzieren.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet interessante Darlehen für die energetische Sanierung von Immobilien an. Als Bauherr profitieren Sie von zinsgünstigen Baukrediten mit flexiblen Rückzahlungsoptionen. Damit ein solches Baudarlehen für Sie in Frage kommt, muss Ihre Immobilie nach dem Ausbau bestimmte energetische Anforderungen erfüllen. Ein guter Architekt wird die Möglichkeiten schon bei seiner Planung berücksichtigen. Den Ausbau des Dachs finanzieren Sie dann mit einem günstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie müssen ihn also nicht aus vorhandenen Rücklagen bezahlen.

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Fazit

Im ersten Augenblick mag es sich sehr aufwändig anhören, durch eine Dachaufstockung mehr Wohnfläche zu schaffen. Dank modernster Ausbaumethoden und Baumaterialien ist die Erweiterung eines Flach- oder Steildachs heute aber meist kein Problem mehr. Sie kann sogar mit einer energetischen Sanierung der Immobilie kombiniert werden. Dadurch sichern Sie sich den Zugriff auf geförderte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau für eine günstige und flexible Finanzierung Ihres Projekts.



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