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Umbau auf dem Grundstück – Wann benötigt man eine Baugenehmigung?

Für Umbaumaßnahmen auf Ihrem Grundstück kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Welche Bauvorhaben genehmigungsfrei sind, ist in den örtlichen Landesbauordnungen geregelt. Ob Sie eine Baugenehmigung benötigen, können Sie selbst prüfen.

Baurecht als Voraussetzung

Damit Sie Ihr Grundstück bebauen dürfen, müssen Sie ein Baurecht haben. Nur dann ist es juristisch zulässig, überhaupt einen beliebigen Bau auf einem Grundstück zu errichten. Die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks ist vor allem beim Kauf eines solchen sehr wichtig. Dürfen Sie darauf nämlich keinen Bau errichten, ist das Grundstück für die Nutzung nahezu wertlos. Geht es lediglich um Umbaumaßnahmen auf Ihrem Grundstück, ist ein Baurecht in aller Regel gegeben. Dann haben Sie bereits ein Haus darauf gebaut und müssen nicht mehr prüfen, ob ein Baurecht besteht. Dennoch müssen Sie bei jedem Bauvorhaben auf Ihrem eigenen Bauland abklären, ob Sie eine Baugenehmigung benötigen. Nicht jeder Umbau erfordert eine solche Baugenehmigung, eine Reihe von Baumaßnahmen ist genehmigungsfrei.

Bundesweit unterschiedliche Regelungen

Auskunft über die Genehmigungsfreiheit – also darüber, ob eine Genehmigung nicht notwendig ist – geben die Landesbauordnungen. Diese sind allerdings je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Deshalb kann ein Bauprojekt auf Ihrem Grundstück in Bayern anderen Genehmigungspflichten unterliegen als die gleiche Baumaßnahme in Hessen. Die Vorschriften unterscheiden sich durchaus in Details, darum sollten Sie bei der Prüfung der Genehmigungspflicht sehr sorgfältig vorgehen. Im Zweifel holen Sie alle nötigen Auskünfte bei den zuständigen Baubehörden vor Ort ein. Auch ein erfahrener Architekt oder ein Bauingenieur weiß Rat, wie es um die Genehmigungsfreiheit für Ihr Vorhaben in Ihrem Bundesland bestellt ist. Lassen Sie bei der Prüfung in jedem Fall Vorsicht walten, damit Sie noch vor dem Baubeginn wissen, welchen Genehmigungspflichten Ihr Projekt unterliegt. So verhindern Sie, dass Sie ein Bußgeld dafür zahlen müssen. Denn der Bau einer genehmigungspflichtigen Anlage auf Ihrem Grundstück ohne Baugenehmigung kann ein hohes Bußgeld nach sich ziehen.

Die Genehmigungsfreiheit können Sie selbst prüfen

Der Blick in die Landesbauordnungen der Bundesländer ist für Sie als Bauherr problemlos möglich. Viele Landesbauordnungen finden Sie im Internet veröffentlicht. Beispiele für genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Bauvorhaben erleichtern Ihnen die Einordnung, ob Ihr Vorhaben eine Genehmigungspflicht nach sich zieht oder nicht. Auch finden Sie online sehr detaillierte Angaben zu maximalen Größen nach Länge, Quadratmetern und nach Kubikmetern. Häufig hängt die Genehmigungsfreiheit nämlich von bestimmten Größenvorgaben ab. Während größere Anlagen der Genehmigungspflicht unterliegen, bleiben kleinere Bauvorhaben häufig genehmigungsfrei. Unterliegt Ihr Bauvorhaben nicht einer formalen Baugenehmigung, gilt in der Regel nur die sogenannte Anzeigepflicht. Sie müssen Ihr Bauprojekt also bei der Behörde anzeigen, dazu genügen in der Regel wenige Unterlagen zu Ihrem Vorhaben. Auch das langwierige Genehmigungsverfahren und die Wartezeit bis zur Erteilung der Baugenehmigung entfallen dann. Allerdings müssen Sie einen sogenannten qualifizierten Entwurfsverfasser mit der Erstellung der Unterlagen beauftragen, dabei handelt es sich üblicherweise um einen Architekten oder einen Ingenieur.

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In Niedersachsen sind nach der Landesbauordnung beispielsweise Gebäude ohne Aufenthaltsräume genehmigungsfrei. Auch Carports oder Garagen mit Einzelstellplätzen müssen nicht genehmigt werden, sofern sie eine bestimmte Größe nicht überschreiten. Solaranlagen und Sonnenkollektoren auf Dach- oder Außenwandflächen unterliegen keiner Genehmigung, kleinere Wasserbecken müssen ebenso nicht genehmigt werden. In Baden-Württemberg hingegen ist zum Beispiel die Aufstellung von Gartenhäusern, von Gewächshäusern oder von Terrassenüberdachungen genehmigungsfrei. Für Gebäude ohne Aufenthaltsräume oder Toiletten, die nicht Verkaufs- oder Ausstellungszwecken dienen, gilt bis zu festgelegten Größen das Gleiche. Verkleidungen von Außenwänden unterliegen nicht der Genehmigungspflicht, soweit sie nicht an Hochhäusern vorgenommen werden. Photovoltaikanlagen sind bis zu einer definierten Größe ebenfalls nicht genehmigungspflichtig, Öffnungen in Außenwänden oder in Dächern für Fenster unterliegen in Baden-Württemberg auch nicht der Genehmigungspflicht. Dennoch muss natürlich jede genehmigungsfreie Baumaßnahme den Anforderungen des öffentlichen Baurechts genügen. Das bedeutet, Ihr Bauvorhaben muss durch den Bebauungsplan für Ihr Grundstück in jedem Fall abgedeckt sein. Auch das können Sie bei Ihrer zuständigen Baubehörde nachfragen.

Für eine Reihe von Bauprojekten auf Ihrem Grundstück müssen Sie in fast allen Bundesländern allerdings eine formale Baugenehmigung einholen. So erfordert die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage eine Genehmigung. Nach der Bayerischen Landesbauordnung sind alle Anlagen genehmigungspflichtig, die fest mit dem Grundstück verbunden sind. Dazu gehören auch Abstellplätze, Ausstellungsplätze, Lagerplätze und Stellplätze für Kraftfahrzeuge. Ist eine Baugenehmigung erforderlich, müssen Sie ein festgelegtes Verfahren einhalten, um sie zu beantragen.

So beantragen Sie die Baugenehmigung

Unter der Baugenehmigung versteht man die Erlaubnis der zuständigen Baubehörde, den geplanten Bau in der vorgesehenen Art und Weise errichten zu können. Der Architekt oder der Ingenieur wird in der Baugenehmigung und in den zugehörigen Unterlagen genau beschreiben, wie der Aus- oder Umbau aussehen soll. Auf der Basis dieser Angaben erteilt die Baubehörde die Genehmigung. Formal enthält die Baugenehmigung die Feststellung der Behörde, dass dem geplanten Bauprojekt keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Das bedeutet gleichzeitig, dass ein genehmigungspflichtiger Bau ohne Genehmigung im schlimmsten Fall abgerissen wird. Außerdem drohen für den Bau einer genehmigungspflichtigen Anlage ohne Baugenehmigung hohe Bußgelder. Deshalb sind Sie gut beraten, Ihre Baugenehmigung von einem Fachmann erstellen und einreichen zu lassen.

Diese Experten sind auf die Ausfertigung aller nötigen Dokumente spezialisiert. Sie werden die erforderlichen Berechnungen aufstellen und bei der Behörde vorlegen. Außerdem stehen erfahrene Architekten und Ingenieure häufig in regelmäßigem Kontakt mit der zuständigen Baubehörde. Das erleichtert das Verfahren und beschleunigt die Wartezeit, bis die Genehmigung erteilt ist. Nach der Erteilung der Baugenehmigung ist diese drei Jahre lang gültig. Achten Sie darauf, innerhalb dieses Zeitraums mit der Ausführung des Baus zu beginnen. Sonst erlischt nämlich die Genehmigung und Sie müssen sie erneut beantragen. Das ist nicht nur langwierig und verzögert Ihr Bauvorhaben, sondern kostet auch Geld. Wichtig ist außerdem, dass Sie Ihr Bauprojekt nicht vor dem Zeitpunkt beginnen dürfen, an dem Ihnen die Baugenehmigung erteilt wird. Denn auch in einem solchen Fall bauen Sie ohne Baugenehmigung und müssen mit Strafen der Behörden rechnen.

So wird Ihr Bauvorhaben genehmigt

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens prüft die Behörde, ob Ihr Bauprojekt genehmigungspflichtig und genehmigungsfähig ist. Als genehmigungsfähig gilt ein Bau, wenn er den öffentlich-rechtlichen Vorgaben nicht widerspricht. Hier wird untersucht, ob örtliche Bauvorschriften eingehalten sind und ob alle Abstandsvorschriften beachtet wurden. Es wird geprüft, ob die Bestimmungen zur Baugestaltung eingehalten werden, genauso wie die Vorschriften zu Stellplätzen. Außerdem müssen weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften beachtet werden. Sollte die Baubehörde feststellen, dass hier ein Verstoß vorliegen könnte, kann eine Baugenehmigung verweigert werden.

Weniger bedeutsam wird die Prüfung des Bebauungsplans sein. Denn wenn Sie auf Ihrem Grundstück lediglich einen Umbau oder ein kleineres Bauprojekt planen, wurde die Frage nach den Vorschriften des Bebauungsplans in der Regel schon bei der Baugenehmigung für Ihr Wohnhaus geprüft. Der Bebauungsplan lässt also grundsätzlich eine Bebauung Ihres Grundstücks zu, anderenfalls hätte die Behörde die Baugenehmigung für Ihr Wohnhaus nicht erteilt. Deshalb werden Sie mit einem kleinen Umbau- oder Anbauprojekt normalerweise auch nicht in Konflikt geraten mit dem geltenden Bebauungsplan.

Zusammenfassend wird Ihr Projekt also genehmigt, sofern alle Anforderungen an das Grundstück nach der geltenden Landesbauordnung eingehalten sind. Dazu gehört die Beachtung der Vorschriften für Abstandsflächen, für die Baugestaltung sowie für das Verunstaltungsgebot. Schließlich sind noch die nötigen Sicherheitsvorkehrungen einzuhalten. Für Garagen und Stellplätze gelten außerdem besondere Vorschriften, die eingehalten werden müssen, damit man eine Genehmigung erhält.

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Jede Baugenehmigung erfordert Sorgfalt und Geduld

Unabhängig von Ihrem individuellen Bauvorhaben werden die Prüfung und die Genehmigung einige Zeit in Anspruch nehmen. Schon bei der Prüfung, ob Ihr Projekt genehmigungspflichtig ist, greifen aufgrund der unterschiedlichen Landesbauordnungen sehr unterschiedliche Vorschriften. Aufgrund der Vielzahl der baurechtlichen Vorschriften lohnt es sich, einen kompetenten Architekten mit der Prüfung zu befassen, wenn Sie selbst nicht absolut sicher sind, alle Vorschriften korrekt verstanden zu haben. Der Fachmann ist Ihnen auch behilflich, die nötigen Unterlagen zu erstellen und zur Prüfung bei der Baubehörde einzureichen. Verzichten Sie auf die Unterstützung durch einen Experten und unterläuft Ihnen dabei ein Fehler, kann Ihre Baugenehmigung abgelehnt werden oder Sie müssen mit hohen Bußgeldern rechnen, wenn ein Bauvorhaben ohne Genehmigung umgesetzt wird. Im schlimmsten Fall droht Ihnen gar der Abriss des Gebäudes. In der Regel lohnt es sich deshalb nicht, auf einen Fachmann zu verzichten.

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